Baubegleitende Qualitätsüberwachung

Baubegleitende qualifizierte Abnahme

Baubegleitende qualifizierte Prozessbegleitung

Baubegleitende qualifizierte Energieeffizienzberatung

Einleitung

In keinem anderen Bereich werden jährlich mehr Gelder durch Fehlleistungen vernichtet, entstehen den Bauherren existenzielle Schäden durch Bauzeitverlängerungen, Nutzungsausfällen, Schadensbehebungskosten und nachfolgenden gerichtlichen Auseinandersetzungen als in der Bauwirtschaft. Bauherren bzw. die, die es werden wollen, sind leichtfertig zu manipulieren, fallen auf vollmundige Versprechungen - auf entsprechend aufgemachten Prospekten - herein und lassen sich dann auf das Abenteuer Bauen ein, ohne die Tragweite ihres Tuns zu überblicken. Es kommt ja auch kein Mensch auf die Idee - an sich selbst - die Diagnose für gesundheitliche Probleme zu stellen, geschweige denn sich selbst zu behandeln oder sogar zu operieren. Beim Häuslebau ist das  anders. Da mutieren Mann, ab und an auch Frau, zu wahren Bauspezialisten, die alles wissen, alles können und die meinen, dass es ausreichend ist, das noch fehlende Wissen über das Internet - auf so mancher Netzplattform - zu vervollständigen und fehlendes Wissen zu hinterfragen. Frei nach einem Werbemotto “G. ist G.”. Folge sind dann nicht nur existenzielle Probleme, der so genannte “Strick um den Hals” oder “Geisel der Immobilie”, sondern auch Privatinsolvenz und sozialer Abstieg. Siehe hierzu auch Publikationen “Grundstückskauf”, “Kauf einer Immobilie” und “Finanzierung einer Immobilie”

BQÜ - Baubegleitende Qualitätsüberwachung

Abhilfe kann hier Baubegleitende Qualitätsüberwachung (abgek. BQÜ) sein, die bereits in der Planungsphase beginnt - denn mindestens 1/3 aller Baumängel wird bereits in der Planungs- und Vertragsphase erzeugt - und die gesamte Baumaßnahme bis zur Fertigstellung begleitet.

Bei der BQÜ wird in vereinbarten Abständen bzw. nach Baufortschritt durch den Sachverständigen (abgek. SV) eine Ortsbegehung an der Baumaßnahme durchgeführt und evtl. Auffälligkeiten oder Verstöße gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik für den Bauherren protokolliert.

Eine BQÜ hat nicht die Funktion einer Bauleitungstätigkeit nach HOAI. Darüber hinaus muss klar sein, dass der SV auch keine Weisungsbefugnis gegenüber Dritten hat.

Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, den SV für die BQÜ bereits vor Beginn der Planungsphase zu beauftragen, denn dann besteht auch die Möglichkeit, Entwurfs- und Ausführungsplanung, sowie Ausschreibungsunterlagen, Angebote und Verträge auf Fehler und Unstimmigkeiten zu überprüfen und evtl. Empfehlungen auszusprechen.

So können Mängel und Unzulänglichkeiten vor der Entstehung erkannt und verhindert werden, sowie die am Bau Beteiligten auf ein Höchstmaß an Qualität sensibilisiert werden. Gleichzeitig werden durch die BQÜ Qualitätseinbußen, Nutzungsausfälle, Verzögerungen, Folgeschäden bzw. Wertminderungen, Abnahme- und Zahlungsverweigerungen vermieden und gleichzeitig Investitions-, Budget- und Renditeerwartungen gesichert.
 

BQA - Baubegleitende qualifizierte Abnahme

Wenn schon keine BQÜ beauftragt und durchgeführt oder Sie schlicht vergessen wurde, ist wenigstens eine BQA zu empfehlen bevor die Abnahme stattgefunden hat und die Schlussrechnungen bezahlt wurden, damit sich der Ärger noch in Grenzen hält.

Hier werden durch den qualifizierten SV anhand von Check- und Kontrolllisten die nocheinsehbaren Gewerke - in der Regel die Ausbaugewerke - genauestens unter die Lupe genommen, Mängel bzw. Verstöße gegen die anerkannten Regeln der Technik dokumentiert und im Nachgang eine Schadensanalyse mit Handlungsempfehlung sowie Mängelbeseitigungskosten erstellt.

Darüber hinaus werden in aller Regel durch den SV die Mängelbeseitigungsarbeiten begleitet und Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung und deren Abnahme die Restzahlung frei gegeben.

Somit werden alle Bedürfnisse und Wünsche der am Bau Beteiligten Rechnung getragen und die Baumaßnahme ordnungsgemäß beendet.

BQP - Baubegleitende qualifizierte Prozessbegleitung

Hat keine BQÜ und auch keine BQA statt gefunden, ist das sprichwörtliche Kind in den Brunnen gefallen, dann ist das Geheule groß, die rosarote Brille ausgezogen und es kehrt Nüchternheit ein. Die Devise heißt nun: “rette was zu retten ist.” Es heißt aber auch trotz allem einen kühlen Kopf zu bewahren, denn Baumängel kosten Geld, Zeit und Nerven. Gerade beim letzt genannten scheitern sehr häufig Familien, die dem immensen Druck von allen Seiten nicht Stand halten.

Fehler in der Planungs- und Vertragsphase sowie Fehler in der Bauausführung führen zum Konflikt zwischen den Vertragspartnern. In dieser Situation angekommen, können speziell ausgebildete SV eine Konfliktlösung vor einer prozessualen Auseinandersetzung durch geeignete zielgeführte Methoden (siehe hierzu auch Mediation) herbeiführen.

Dies erfolgt in der Regel in mehreren Schritten.

Step 1:
Zuerst vereinbaren die Parteien mit dem SV, dass Sie Konfliktlösung gemeinsam mit fachlicher Klärung wünschen

Step 2:
Dann erfolgt gemeinsam mit dem SV und den Baubeteiligten ein Ortstermin zur Einsichtnahme und Datenaufnahme nebst Dokumentation

Step 3:
Danach erfolgt eine fachliche Analyse der Daten durch den SV mit  den Konfliktparteien, mit anschließenden mediativen Gesprächen und gemeinsames erarbeiten von Lösungen (siehe hierzu auch Mediation, mediative Sachverständigenvermittlung)

Step 4:
Abschließend wird die Konfliktlösung mittels Dokumentation und Vereinbarung durch den SV beendet.

Scheitert diese Möglichkeit zur Konfliktlösung bereits zu Beginn, weil z.B. eine Partei dies nicht akzeptiert, so bleibt oft nur der beschwerliche Weg einer zukünftigen prozessualen Auseinandersetzung. Aus den gewonnenen Erkenntnissen der Baustellenbegehung - hier dann nur noch mit einer Partei - fertigt der SV ein Gutachten, das zur Vorbereitung einer gerichtlichen Auseinandersetzung dem beauftragten Rechtsanwalt zur Vorlage dient. Darüber hinaus wird der Gerichtsprozess durch den SV gemeinsam mit dem Rew. fachlich begleitet.

BQE - Baubegleitende qualifizierte Energieberatung

Das vorgenannte gilt natürlich auch für Energieeffizienzberatung und deren Überwachung. Wenn Sie ein Wohneigentum energetisch sanieren oder auch einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen, sollten sie einen SV mit der qualifizierten Baubegleitung beauftragen und die Maßnahme überwachen lassen. Hierzu zählen wie weiter oben beschrieben die Überwachung der Planungs- und Vertragsphase sowie die Kontrolle und Unterstützung in der Ausschreibungs- und Bauausführungsphase. Gleichzeitig werden auch die Förderbedingungen durch den SV überwacht, damit am Ende keine Zuschüsse verloren gehen.

Zusammenfassung

In Anbetracht, dass eine BQÜ etwa 3 % der anrechenbaren Herstellungskosten nach HOAI beträgt, ist es nicht verständlich, dass immer und immer wieder Bauherren, Investoren und junge Familien in ihr Unglück rennen und das Ganze in einem Zeit- und nervenden Prozess endet.

Bei rechtzeitiger Einschaltung einer BQÜ  könnten vor Auftragsvergabe, Überprüfungen der Angebote und Vertragsentwürfe durch den qualifizierten SV durchgeführt und durch Nachverhandlungen so Kostenersparnisse erzielt werden, so dass sich die Sachverständigenkosten für eine BQÜ zum Teil, wenn nicht sogar komplett, amortisieren und die zu erbringenden Bauleistungen als qualitativ hochwertig ausgeführt werden.

Vor diesem Hintergrund sollte zuerst ein BQÜ - aber zumindest eine BQA - rechtzeitig beauftragt werden.

Wenn aber auch dieses versäumt wurde, sollte vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung - allein schon wegen erheblicher Kosten und Prozessrisiko - auf jeden Fall versucht werden, eine BQP/Mediation anzustreben. Dies kann man auch bereits in der Vertragsphase in den einzelnen Verträgen berücksichtigen.

Wenn sich die Vertragspartner darüber einig sind spart dies Zeit, Kosten und vor allen Dingen Nerven und man gewinnt darüber hinaus erhebliche LEBENSQUALITÄT.

Stand 11/2011 - Dipl. Ing. (FH) M. Marx