Finanzierung einer Immobilie
Autor: Dipl.-Ing. (FH) Matthias Marx, Stand: 10/2010
Normalerweise ist der Bau eines Hauses eine im Leben einmalige und somit auch die größte Investition. Daher muss die Finanzierung sorgfältig geplant werden, denn kaum jemand hat die notwendigen Geldmittel als Eigenkapital sofort verfügbar.
Als erstes sollten Sie Ihre monatlichen Fixkosten plus einen Sicherheitsbetrag für unvorhergesehenes zusammenrechnen. Hierbei können Sie feststellen wie viel Sie für eine Fremdfinanzierung übrig haben.
Denken Sie bitte daran, dass die laufenden monatlichen Aufwendungen ca. 40 % ihres zur Verfügung stehenden Mittel nicht übersteigen sollten.
Darüber hinaus sollten Sie über Eigenkapital - je nach Einkommen - zwischen 30 % bis 50 % der Anschaffungs- oder Baukosten verfügen. Je mehr Eigenkapital sie einbringen können, desto geringer ist ihre Darlehenssumme und desto geringer ist ihre monatliche Tilgungs- und Zinsbelastung. Bedenken Sie auch bitte, dass sie sich mit einer Finanzierung über einen langen Zeitraum min. 20 Jahre - in der Regel 25 Jahre bis 28 Jahre - mit Ihrem Kapital binden und nach Ablauf der 10 jährigen Zinsbindung - neue Verhandlungen über Zinsen getätigt werden müssen, und dann höhere Zinsen anfallen können.
Das Eigenkapital sollte in Bar vorliegen. Also nicht irgendwo fest angelegt sein oder erst nach Jahren zu Verfügung stehen. Sollte dies doch nicht der Fall sein muss man sich über eine Zwischenfinanzierung Gedanken machen.
Lassen Sie sich von verschiedenen Kreditgebern ein unverbindliches Angebot unterbreiten, ehe Sie den Kreditvertrag unterschreiben.
Lassen Sie sich ebenfalls bei dem Angebot der Kreditgeber eine Zahlungs- und Tilgungsberechnung erstellen. Die Kreditgeber tun dies zwar sehr ungern, aber sie sollten darauf bestehen. Gleichfalls sollte in dieser Berechnung die Laufzeit, die Restschuld, evtl. Bearbeitungsgebühren und der effektive Zins angegeben werden. Denn nicht die günstigste Zinsvereinbarung ist auch das billigste Darlehen.
Wenn Sie sich eine Annuitätsberechnung durchführen lassen dann wird unter anderem auch die Restschuld nach der Zinsbindungsfrist ausgerechnet. Die Bank, mit der geringsten Restschuld, ist auch die Günstigste. Da in der o.g. Berechnung alle Unkosten enthalten sein müssen. Die o.g. Berechnung sollte Vertragsgegenstand als Anlage werden.
Geldsparende Eigenleistungen, die sogenannte Muskelhypothek, sollten realistisch eingeschätzt werden. Schon viele sind über ihre Überschätzungen am Haus Pleite gegangen, da die angeblichen Helfer nicht zur Verfügung gestanden haben oder die Arbeiten schlicht und ergreifend nicht in Eigenleistung ausgeführt werden konnten.
Eine Faustformel besagt, dass sich die reinen Baukosten aus ca. 60 % Materialkosten und ca. 40 % Lohnkosten zusammensetzen.
Aus dem vorgenannten Tipp geht hervor, dass sie höchsten 40 % der Baukosten sparen können. Da jedoch nicht alle Leistungen in Eigenregie durchgeführt werden können, empfehle ich höchstens 10 - 20 % der Baukosten als Eigenleistung anzusetzen. Höhere Eigenleistungen sind nur in Sonderfällen möglich.
Kredite können Sie von den Bausparkassen, Genossenschaftsbanken, Hypothekenbanken, Geschäftsbanken und Lebensversicherer erhalten. Die günstigste Form eines Kredites ist immer noch der Bausparvertrag, da hier über Jahre hinweg schon Eigenkapital angespart wird und tiefe Zinsen schon im Vorfeld festgelegt werden. Eine recht einfache und gute Finanzierung sollte sich aus 33 % Bausparvertrag, 30% Eigenkapital und 37 % Fremdfinanzierung zusammensetzen. Dann hat man Gewissheit, dass die Belastungen in einem überschaubaren Bereich liegen.
Darüber hinaus ist es wichtig so früh wie möglich mit einer Immobilie anzufangen “Jung ins eigene Heim” klein anfangen und dann nach und nach aufbauen und in Stufen hoch kaufen. Dies bedeutet, dass man rechtzeitig anfangen muss. Idealerweise sollte man ab 25 Jahren versuchen sich sein kleines Heim z.b. eine erste klein Wohnung anzuschaffen.
Insbesondere in ungemütlichen Zeiten - schlechter Wirtschaft, niedrige Zinsen - lässt sich gut eine Immobilie erwerben. Insbesondere macht es dann Sinn längere Zinsbindungsfristen 10 bis 15 Jahren bei den Kreditinstituten abzuschliessen. Nach 10 Jahren steht dem Kreditnehmer ein Kündigungsrecht zu siehe BGB § 489.
Wer stolzer Besitzer einer Immobilien ist muss sich in der Regel nach zehn Jahren Zinsbindung um eine neue Finanzierung bemühen. Viele Darlehensnehmer verbleiben aber bei Ihrer Bank, ohne zu wissen ob das von ihrer Bank gemachte Angebot auch gut und sinnvoll ist. Daher macht es Sinn sich, wie weiter oben bereits beschrieben, nochmals Angebote von Banken über eine Anschlussfinanzierung unterbreiten zu lassen.
Lassen Sie sich Angebote über Anschlussgebühren und Wechselkosten machen. Addieren Sie alle Kosten zusammen, so dass Sie am Ende - nach Ablauf der nochmaligen Zinsbindungsfrist - einen Restbetrag haben. Das Darlehen, mit dem geringsten Restbetrag - inkl. aller Kosten - ist am günstigsten. Siehe auch weiter oben.